Termination of Tenancy Contract in Slovenia: Time for a Change - Mežnar, Špelca; Petrović, Tamars (LeXonomica, 2021)
Termination of Tenancy Contract in Slovenia: Time for a Change This article is concerned with the currently most critical part of the 2003 Housing Act: the regulation of the termination of a tenancy contract. We will try to show that the current system is outdated, incomplete and unproportionate when it comes to safeguarding the interests of both parties. Nowadays, a rental contract may be terminated by the landlord only in a court procedure. Moreover, if a landlord wants to use the apartment himself, he may terminate a tenancy contract only if he is able to secure the tenant with a new, adequate apartment. On the other hand, the tenant living in the apartment with a (silent or express) consent of the landlord upon the expiry of a limited-in time tenancy, is considered an illegal occupant. Accordingly, the landlord may file for eviction any time even if the tenant regularly pays the rent for years after the expiry of the initial contract. We will argue why and in what manner these provisions shall be changed. Odpoved stanovanjske najemne pogodbe v Sloveniji: čas za spremembo Avtorici se v članku ukvarjata s pravno ureditvijo prenehanja najemne pogodbe, ki je trenutno najšibkejši člen Stanovanjskega zakona (SZ-1). V razpravi argumentirata, zakaj je veljavna ureditev zastarela in nepopolna in zakaj se z njo ne vzpostavlja ravnovesje med interesi obeh pogodbenih strank. Stanovanjska najemna pogodba se po veljavnem slovenskem pravu odpoveduje sodno (s tožbo v civilnem postopku). Poleg tega je najemodajalec najemniku dolžan zagotoviti drugo primerno stanovanje, če odpove pogodbo zaradi lastne potrebe po stanovanju. Obe zahtevi sta nesmiselni in pretirano ščitita najemnika, ki pa po drugi strani ostaja nezaščiten, če po poteku najemne pogodbe za določen čas z najemodajalčevim soglasjem ostane v stanovanju, pri čemer pa stranki ne skleneta nove pogodbe. V tem primeru namreč lahko najemodajalec kadarkoli zahteva najemnikovo izselitev, pa čeprav ta redno plačuje najemnino. Avtorici v članku predlagata modernejše rešitve naštetih težav.